Obtenir un financement pour un bien immobilier, souvent un casse-tête lorsqu’on ne sait pas comment s’y prendre.
Primo-accédant, déménagement de résidence principale ou investissement immobilier, les modes de financement diffèrent et s’adaptent à la situation. Votre agence d’architecte et constructeur Methods Studio Architecteurs fait le point avec l’expert en crédit immobilier Empruntis l’agence, sur les différents prêts immobiliers existants sur le marché français à ce jour.
Le prêt immobilier VS capacité d’achat : comprendre la somme que l’on emprunte
Le prêt immobilier va de pair avec la capacité d’achat, de quoi s’agit-il ? Quelques définitions importantes pour comprendre le sujet global :
Le prêt immobilier est le montant que la banque accepte de vous prêter, et que vous devrez rembourser mensuellement sur un certain nombre d’années.
La capacité d’achat se définit par le montant maximum des biens que vous pourrez acheter sur le marché de l’immobilier.
Qui dit achat immobilier dit aussi frais de notaire, il s’agit ici du montant que vous devrez payer au notaire qui s’occupera de votre achat. Le montant varie en fonction de la nature du bien (neuf, ancien…).
Enfin, l’assurance d’un prêt, c’est une garantie qui prendra en charge le remboursement de votre prêt immobilier si vous vous trouvez dans l’incapacité de rembourser vous-même votre maison. À noter que la loi Lagarde du 2 juillet 2010 autorise l’emprunteur à mettre en concurrence des contrats d’assurance-crédit. Vous êtes donc en droit de souscrire à un contrat sélectionné par vous-même et validé par la banque. Cela peut permettre de faire des économies sur le coût de l’assurance.
Et depuis le 8 février 2017, cette mise en concurrence sur l’assurance-crédit est possible pendant toute la durée du prêt immobilier. À confirmer avec la banque où vous réalisé votre prêt, car toutes les banques n’acceptent pas la délégation de l’assurance-crédit, et impose leur propre assurance.
Lorsqu’on se lance dans l’achat d’un bien immobilier, nous sommes confrontés à la souscription à un crédit immobilier. Mais comment savoir combien emprunter ?
Comment estimer le montant de l’emprunt que l’on devra effectuer ? Explication avec un cas concret.
Pour acheter un premier bien à 500 000€ par exemple, vous devrez disposer d’un montant de 500 000€ plus le montant des frais de notaire (on estime en moyenne les frais de notaire à 8% du montant pour une maison ancienne), soit 40 000€ dans notre exemple.
Au total, vous aurez besoin au minimum de 540000€, auquel il faudra ajouter les frais de courtage, les frais d’agences et autres frais liés à votre emprunt.
Vous disposez d’une épargne de 50 000€ que vous utilisez en apport personnel. Le montant que vous chercherez à emprunter sera donc de 490 000€.
De même, dans les mêmes conditions, si le prêt maximum que vous pouvez obtenir est de 490 000€ et que vous disposez d’un apport de 50 000€, votre capacité d’achat est de 500 000€, c’est-à-dire que vous pourrez acheter un bien estimé à 500 000€ sur le marché.
Montant du bien + Frais de notaire = Apport personnel + Financement (prêt immobilier)
Dans tous les cas, avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier que ce soit une maison neuve ou ancienne ou même un logement collectif, vous devrez avoir estimé le montant que vous devrez emprunter. C’est ce montant que nous chercherons à financer par différentes solutions présentées dans cet article.
Comme pour l’achat d’une maison ou d’un appartement les visites seront nombreuses avant de trouver le coup de cœur. Dans le cadre d’un prêt immobilier, qu’il s’agisse du premier achat ou que vous soyez déjà avancé sur d’autres projets de construction, demandez conseils à différentes banques ou rapprochez-vous d’expert dans le domaine. Le choix ne se fait pas sur un coup de cœur, mais sur une démarche réfléchie afin d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt possibles.
Primo-Accédant : financer son premier bien immobilier
L’achat d’un premier bien immobilier en tant que résidence principale ouvre la possibilité de souscrire à plusieurs types de prêts. Deux paramètres sont pris en compte pour l’obtention d’un emprunt immobilier : votre revenu mensuel, votre apport et surtout votre capacité d’endettement (33% de vos revenus maximum). Adressez-vous à plusieurs prestataires (banques, agences expertes ou encore un courtier) et comparez ! Certains vous permettront de faire de grosses économies sur du long terme.
L’avantage de s’adresser à un expert lorsque l’on est primo-accédant, c’est-à-dire en quête d’acquérir un premier bien immobilier, sera d’obtenir les meilleurs conseils pour le financement de votre projet. Notamment pour faciliter les démarches globales, avoir le meilleur taux d’emprunt, obtenir l’exonération des frais de dossier…
Voici quelques-uns des prêts possibles lors de l’achat de sa résidence principale :
Le Prêt Libre :
C’est le plus répandu, qui est ouvert à tous et sans contrainte de réglementation. De nombreux produits existent, ce qui peut vous déconcerter. N’hésitez à vous faire aider d’un professionnel.
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Si vos revenus sont modestes, ce prêt peut vous concerner. Faites analyser votre situation par une banque conventionnée avec l’état, en effet le PAS est soumis à des conditions de ressources.
Le Prêt Conventionné (PC)
Ce prêt s’applique si vous ne disposez pas d’apport. Il finance 100% du coût de votre achat, cependant votre logement devra être votre résidence principale ou celle d’un de vos proches. Le prêt conventionné n’est pas soumis à des conditions de ressources.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Ce prêt très avantageux est soumis à conditions de ressources. Pour y être éligible, il faut également ne pas avoir été propriétaire depuis au moins deux ans. Il est très intéressant si vous y êtes éligible.
Le Prêt Action Logement (anciennement appelé prêt 1% employeur)
Il s’adresse aux salariés dans le privé. Renseignez-vous auprès de votre entreprise pour savoir comment bénéficier de cet emprunt au taux réglementé de 1% (très exactement, au taux fixe égal à celui du livret A en vigueur au 31 décembre de l’année n-1, avec un taux plancher de 1 %)
Le Prêt Hypothécaire
En dernier lieu, si vous avez des difficultés à obtenir un prêt, essayez le prêt hypothécaire. Il s’obtient en général assez facilement car le risque est limité pour la banque… En effet, le logement que vous achetez ne sera en réalité à vous qu’à la fin du remboursement de la totalité du montant emprunté. Jusque-là, il appartient à la banque.
Comment faire lors de votre demande au banquier : voici quelques conseils à suivre
Le premier achat est parfois source d’angoisse, voici les conseils de notre expert en crédit immobilier pour réussir votre entretien avec une banque :
- Rassurez votre banquier sur votre capacité de remboursement ;
- Ne pas être à découvert au moment de votre demande, et si possible depuis quelques mois ;
- Soldez d’éventuels crédits à la consommation avant de déposer votre demande ;
- Consolidez votre dossier avec si possible un apport personnel qui démontrera votre capacité d’épargne ;
- Mettez en avant vos perspectives d’évolution professionnelle, vos revenus complémentaires… tout ce qui pourra favoriser l’accord de la banque pour votre premier prêt immobilier.
Financer un changement de résidence principale
Lorsque l’on change de résidence principale, on doit utiliser les revenus de la vente du premier bien pour financer le second. Mais difficile de vendre le premier bien sans avoir sécurisé l’achat du second ! Dans ce cas-là, un prêt spécifique existe, le Prêt Relais.
Il permet donc d’acquérir un logement avant d’avoir réellement vendu le premier bien. Les taux des prêts relais sont souvent faibles.
Financer un projet immobilier secondaire
Vous avez déjà un logement principal, et vous souhaitez acquérir un bien immobilier supplémentaire, pour de la location ou en tant que résidence secondaire ? Les conditions de crédit, en particulier les taux, ne varient pas pour l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire. Par contre c’est votre capacité d’endettement qui diminue si vous avez déjà un emprunt immobilier.
Il faudra donc d’abord faire le point sur votre épargne : un apport personnel va optimiser votre dossier de prêt immobilier. De même que pour l’achat d’un premier bien, le conseiller bancaire appréciera un montant correspondant au moins aux frais de notaire.
Il faudra ensuite comparer les offres des banques et négocier le taux, les frais de dossier, la garantie et bien sûr la durée du crédit comme pour une résidence principale ou encore un investissement locatif. En guise d’exemple, un prêt immobilier amortissable permettra de financer la totalité du bien (construction, travaux, mais aussi les frais de notaire, achat du logement et ceux liés à l’emprunt).
Bien calculer sa capacité d’achat pour un prêt immobilier secondaire
Pour estimer sa capacité d’achat, il faudra d’abord calculer à combien pourra se monter l’apport personnel. Il faudra, ensuite additionner toutes les charges et divers crédits en cours. La somme totale devra être inférieure à 33% des revenus nets du foyer. En fonction de votre profil, mais de façon très ponctuelle, l’endettement pourra d’une manière éventuelle atteindre 40%.
Vous pourrez aussi avoir recours à une hypothèque rechargeable, C’est-à-dire une garantie réalisée sur la résidence principale. Le prêt hypothécaire est un prêt bancaire garanti par un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) dont l’emprunteur est propriétaire. Si vous disposez déjà d’un logement, le crédit hypothécaire est donc utilisé lorsque vous détenez un bien immobilier et souhaitez obtenir des liquidités sans pour autant devoir vendre vos biens. Cela permet de lancer un nouvel emprunt, et la résidence principale sert de garantie pour l’achat secondaire.
Le milieu des prêts bancaires pour des biens immobiliers regorge d’offres et de possibilités. On trouve de tout, à tous les prix. Nous vous conseillons donc fortement de prendre le temps de comparer, demander des informations, bien vérifier les conditions des prêts, et surtout prendre conseil auprès de professionnels du secteur.
Gardez le cap, bientôt chez vous !
Cet article a été co-écrit avec l’expert en crédit immobilier Empruntis l’agence. Notre cabinet d’architecte et constructeur collabore avec les meilleurs experts d’île de France pour l’ensemble de vos projets de construction ou rénovation.
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